Roční vyúčtování služeb nájemníkovi v roce 2026: Jaké povinnosti má pronajímatel?
Vyúčtování pronajímatele by mělo obsahovat:
identifikaci obou stran (údaje pronajímatele a nájemce)
specifikované zúčtovací období (kalendářní rok)
identifikace nemovitosti (adresa a vymezení nemovitosti) + číslo nájemní smlouvy
tabulka (obsahující služby a ke každé službě částku za uhrazenou zálohu, skutečný náklad za službu a rozdíl)
výslednou bilanci (přeplatek, nedoplatek)
číslo účtu, variabilní symbol a datum splatnosti (v případě nedoplatku)
datum vystavení vyúčtování + podpis
poučení o právu podat námitky
Právní úpravu obsahuje zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, který stanoví, jaké služby lze nájemci vyúčtovat, jakým způsobem mají být rozúčtovány a jaké lhůty musí pronajímatel dodržet. Odpovědnost za správnost vyúčtování nese vždy pronajímatel.
Do vyúčtování lze zahrnout pouze služby, které obsahuje zákon č. 67/2013 Sb. Jedná se přitom o dodávku tepla a teplé vody, vodné a stočné, provoz výtahu, osvětlení a úklid společných prostor, odvoz komunálního odpadu nebo provoz a čištění komínů. Naopak náklady, které souvisejí s vlastnictvím nemovitosti, na nájemce přenášet nelze. Jedná se zejména o příspěvky do fondu oprav, daň z nemovitých věcí nebo pojištění domu.
Zúčtovacím obdobím bývá zpravidla kalendářní rok. Po jeho skončení má pronajímatel čtyři měsíce na doručení vyúčtování nájemci. U vyúčtování za rok 2026 však bude nutné tuto povinnost splnit nejpozději do 30. dubna 2027. Přeplatky i nedoplatky musí být následně finančně vypořádány do čtyř měsíců od doručení vyúčtování, tzn. pokud nájemce obdrží vyúčtování dne 20.4.2026, musí být přeplatek vrácen nebo nedoplatek uhrazen nejpozději do 20.8.2026.
Nedodržení zákonných lhůt může být pro pronajímatele poměrně nákladné. Zákon stanoví pokutu ve výši 50 Kč za každý den prodlení. Sankce se přitom může uplatnit nejen při opožděném doručení, ale také tehdy, pokud vyúčtování neobsahuje všechny zákonem požadované náležitosti a nelze z něj ověřit způsob výpočtu jednotlivých položek.
Specifická situace nastává při ukončení nájmu v průběhu roku. Pronajímatel není povinen provést mimořádné vyúčtování ihned při předání bytu, ale může vyčkat na standardní roční vyúčtování po obdržení všech podkladů od dodavatelů. Z praktického hlediska je však vhodné zaznamenat stavy všech měřidel do předávacího protokolu a případně uzavřít dohodu o vypořádání záloh. Takový postup může významně předejít budoucím sporům.
Samotné vyúčtování by mělo být především přehledné a srozumitelné. Mělo by obsahovat identifikační údaje pronajímatele a nájemce, označení bytu, zúčtovací období a přehled jednotlivých služeb. U každé položky je vhodné uvést výši zaplacených záloh, skutečné náklady a výsledný rozdíl. Na závěr by neměla chybět celková bilance přeplatku nebo nedoplatku, datum vystavení, podpis pronajímatele a informace o možnosti nahlédnout do podkladů, ze kterých vyúčtování vychází a údaje o bankovním účtu a datum splatnosti.
Zákon současně přiznává nájemci právo požádat o doložení nákladů a způsobu jejich rozúčtování. Pronajímatel je povinen umožnit nahlédnutí do podkladů a na žádost umožnit pořízení jejich kopií. Pokud nájemce s vyúčtováním nesouhlasí, může proti němu uplatnit námitky do 30 dnů od doručení vyúčtování, které musí pronajímatel v zákonné lhůtě vyřídit.
Vznikne-li nájemci nedoplatek, je vhodné jej nejprve písemně vyzvat k úhradě a stanovit přiměřenou lhůtu splatnosti. Nedojde-li ani poté k dobrovolnému zaplacení a jsou-li splněny zákonné podmínky, lze pohledávku započíst proti složené jistotě (kauci). Teprve v případě, že ani tento postup není možný nebo nepostačuje, přichází na řadu soudní vymáhání.
Správně zpracované roční vyúčtování není pouze zákonnou povinností, ale také účinným prostředkem, jak předejít zbytečným sporům mezi pronajímatelem a nájemcem. Pečlivé dodržení zákonných pravidel, lhůt i všech obsahových náležitostí představuje nejlepší prevenci proti sankcím a případným soudním řízením. Pokud si nejste jisti jeho správností, potřebujete připravit vyúčtování v souladu se zákonem nebo řešíte námitky nájemce či vymáhání nedoplatku, obraťte se na naši advokátní kancelář. Rádi Vám pomůžeme s přípravou vyúčtování, právním posouzením konkrétní situace i zastoupením při řešení sporu s nájemcem.
Zde si můžete stáhnout vzor vyúčtování k volnému použití